czwartek, 26 stycznia 2012

Nie kupuj mieszkania!

Czy zakup mieszkania to zyskowna inwestycja

czy raczej strata z definicji?


Zastanawiałem się nad pewnymi alternatywami dla zakupu oto co otrzymałem...

Inspiracja do wpisu to artykuł, który czytałem dawno temu, nawet nie pamiętam czy to nie był reportaż w telewizji. W każdym razie padło tam ciekawe stwierdzenie, a mianowicie wg osoby która się wypowiadała obecne ceny i koszta zakupu mieszkania sprawiają, że jest to bezsensowne. Postanowiłem to sprawdzić na przykładzie jak najbardziej zbliżonym do mojej sytuacji, sam opis problemu byłby po prostu dość zawiły.

Opis założeń

Przykładowa para osób w wieku do 30 lat, w dużym mieście takim jak Kraków myśli o zakupie mieszkania. Najlepiej z rynku pierwotnego, coś niewielkiego powiedzmy 50m2. Cena za metr dochodzi do 8 tyś zł, przyjmijmy więc 7. Rozpatrzmy przypadki gdy mają wkład własny w wysokości 50 tyś zł, lub wręcz stać ich na całe mieszkanie którego wartość wynosi 350 tyś. Aby się nie rozpisywać inflacja wynosi 4%, lokaty dają 6% zysku(efektywnie 2%, tak samo gdyby inflacja spadła do 3 a lokaty do 5ciu procent). Pomijam koszta mediów, gdyż w przypadku własnego mieszkania jak i wynajmu powinny być takie same.

Przypadek pierwszy, kredyt hipoteczny

Bez zagłębiania się w szczegóły, kalkulatory kredytów hipotecznych chcą ode mnie co najmniej 1,8 tyś zł miesięcznej raty, przez 30 lat czyli do 60tki. Tak więc mieszkanie będzie na prawdę nasze średnio przez 10 lat!

Alternatywą jest wynajęcie mieszkania, kawalerkę 2-pokojową można wynająć już od 1 tysiąca zł. Zaszalejmy i weźmy taką za 1,3 tyś. zł. Pamiętajmy też o tych 50 tyś na lokacie, dają nam one efektywnie ponad 100 zł zysku miesięcznie(po odjęciu inflacji), czyli koszt najmu to od 900 do 1,2 tyś zł. Na tej lokacie po 30 latach, sam wzrost o inflację w wartości 4% da nam 162 tyś zł(choćby dodatek na emeryturę)

Przypadek drugi

Jeśli stać nas na takie mieszkanie, będziemy ponosić jedynie koszt czynszy i opłat. Czynsz wyniesie około 300-400 zł, w zależności od osiedla. Opłaty nadal pomijamy. Jednak ulokowanie tych pieniędzy na dobrym koncie pozwoli nam uzyskać 600 zł miesięcznie dodatkowego dochodu ponad poziom inflacji (kwota ta wzrasta o inflację każdego roku oczywiście). Przy koszcie najmu w wysokości około 1 tyś zł możemy zatem wyjść na zero! Prawie na zero, bowiem w nasze 60 urodziny na koncie będzie około 1,1 mln zł - spokojna emerytura? Dodatkowo lokaty to nie najlepiej oprocentowane sposoby pomnażania oszczędności. Jeśli uzyskamy 7% rocznie, to miesięcznie będziemy mieć o 900 zł, dokładniej mówiąc 300 zł za 1% zysku rocznie więcej.

Zalety i wady z takiego rozwiązania

Zalety wynajmowania mieszkania:

  • W przypadku zalania, kradzieży nie poniesiemy kosztów(przynajmniej w sporej części).
  • Bardzo łatwo zmienić mieszkanie w przypadku problemu z nowymi sąsiadami.
  • Można zmienić miejsce zamieszkania przy okazji zmiany pracy.
  • Nie ponosimy kosztów związanych z zakupem sprzętu(przynajmniej częściowo).
  • Łatwiej znaleźć mieszkanie blisko pracy.
  • Nie ma ryzyka trafienia na nieuczciwego dewelopera.
  • Mamy spore zapasy gotówki na nagłe sytuacje, emeryturę.
  • Nie martwimy się o raty kredytu, wynajmowanie jest dodatkowo tańsze i daje możliwość negocjacji, zmiany mieszkania.
  • W przypadku rozstania, a rozwodów co raz to więcej, łatwiej się podzielić majątkiem.
Wady wynajmu:
  • Najemca może z nami rozwiązać umowę.
  • Nie pozostawimy po sobie mieszkania, o ile planujemy mieć dzieci.
  • Wizyty najemcy.
  • Nie da się przywiązać tak do obcego mieszkania jak do swojego.
Wady i zalety własnego mieszkania to oczywiście w sporej mierze odwrócenie tych wypisanych powyżej.


Podsumowanie

Czy warto kupić mieszkanie? Czy zakup mieszkania się opłaca? Jak widać nie zawsze i nie dla każdego. Bardzo duże znaczenie ma w tym przypadku miejsce, jeśli wraz z wysokimi cenami mieszkań idzie dobra pensja to czemu nie. Co jednak zrobić jeśli pracujemy za niewiele ponad minimum w Krakowie? Wyliczeń chyba nie trzeba tłumaczyć, kwestia naszego przyzwyczajenia. Kto wyobraża sobie życie bez własnego mieszkania? Warto zatem to rozważyć. Wygląda bowiem, że dla wielu z nas jest to kiepskie uwarunkowanie, wyniesione z domu i utrwalane praktycznie wszędzie.

A czy wy się zgadzacie z tymi wyliczeniami, jaką macie opinię?

13 komentarzy:

  1. Ja wole trzymać na lokacie 350 tyś w miesiąc wychodzi mi 1700 zł na czysto

    OdpowiedzUsuń
  2. Zaraz,zaraz...czegos tu n.zrozumialem.Dlaczego w przypadku drugim czyli zostawiajac 350tys na lokacie i wynajmujac mieszkanie liczysz tylko 1 tys najmu ? Przeciez przy wynajmie ten 1 tys to jest odstepne a trzeba poza oplatami zaplacic rowniez czynsz nawet za wynajmowane...

    OdpowiedzUsuń
  3. Nie wiem jak u Ciebie, ale w Krakowie w ramach wynajmu za 1 tyś czynsz opłaca właściciel. Czemu tylko 1 tyś a nie jak w pierwszym do 1,3 tyś? Bo to już wszystko zależy od nas, za ile i jaki standard wynajmujemy. Mogłem rozpisać to też dla 1,3 tyś ale sądzę, że każdy da sobie z tym radę sam. Poza tym te liczby, wiadomo są tylko przykładem i w rzeczywistości dla każdego mogą wyglądać inaczej(tutaj opieram się w sporej części na własnych doświadczeniach najmu).

    OdpowiedzUsuń
  4. Witam
    Nie polemizując z poprawnością obliczeń, można stwierdzić, że gdy ma się pieniądze, to są różne opcje i warto je wtedy przemyśleć. Ale o ile 50 tys. na koncie młodej pary jeszcze mogę sobie wyobrazić, o tyle 350 tys. to chyba już sytuacja rzadko spotykana.
    Chętnie zobaczyłbym opracowanie bliższe przeciętnej parze. Co zrobić po zakończeniu studiów przyjmując, że ma się dobrze płatną pracę i trochę oszczędności? Wziąć kredyt hipoteczny, czy wynająć mieszkanie? Oszczędzać na własny dom, czy zbierać kapitał i uzupełniać budżet domowy z odsetek, nadal wynajmując mieszkanie?
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  5. Hehe, w to mi graj :) Idealna "reklama" drugiej części wpisu. http://swiadomiej.blogspot.com/2012/01/nie-kupuj-mieszkania-cz-ii.html

    OdpowiedzUsuń
  6. Do studenta: Na swoje pierwsze mieszkanie ciężko pracowałem (pamiętam czasy, kiedy "ciągnąłem" 4 posady (w 4-ch różnych miejscach) na raz). Z obecnej perspektywy - sam się sobie dziwię, jak mi się to wówczas udało "poukładać". Powiem tylko, że przez ok. 4 lata pojęcie "dzień wolny" dla mnie nie istniało (nawet jeżeli były to oficjalne święta). Na sen czasami zostawało też kilka godzin dziennie ... albo i w ogóle nic. Tyle, że miałem cel - własny dach nad głową. Kupiliśmy mieszkanie. Nowe. Temat własnych potrzeb mieszkaniowych mam za sobą. Natomiast, nie widzę problemów, by z obecnej perspektywy - inwestować w nie! W tej chwili załatwiłem kredyt na zakup mieszkania, które na dobrą sprawę mógłbym kupić za środki własne, ale stwierdziłem, że pozbycie się własnych funduszy mi się nie opłaca. Z jednej strony: za wynajem dostaje tyle, że wystarcza mi na opłaty za lokum i ratę kredytową, a własne środki - inwestuję. Na mieszkaniu - mam samograj, a kasa równolegle pracuje. Gdybym wyłożył środki na zakup - nie miałbym z czego inwestować. Owszem, zarabiałbym "na czysto" na wynajmie, ale byłoby to ok. 1,5-2 tys. miesięcnie. Z takimi "zyskami" - to zbyt wiele nie zarobiłbym. Z innej strony - mam środki, z którymi mogę wejść w jakiś interes, który przyniesie o wiele więcej zysku, niż miesięczne zyski z wynajmu. Jest to przykład sytuacji, kiedy to: JEDNOCZEŚNIE się zjadło ciastko i NADAL MA SIĘ ciastko. :)

    OdpowiedzUsuń
  7. Ja mam pytanie - bo przy 4% inflacji wychodzi mi, że cena mieszkania wartego obecnie 300tys, za 17 lat będzie wynosić 615tyś. Gdzieś jakiś błąd popełniłem? Inflację liczyłem z "kapitalizacją" miesięczną.
    Pozdrawiam,
    GMN

    OdpowiedzUsuń
  8. Tak o ile ceny mieszkań będą rosły. I to też nie tyle wartość co cena odpowiedniego mieszkania w czasie - dziś kupione mieszkanie będzie raczej tracić na wartości.

    Ceny raczej nadal będą spadać...

    OdpowiedzUsuń
  9. Just not into the brain and spinal cord, the financial support, participating inlupus fundraisersandlupus events,
    and a little bit of a potential $1.

    My webpage :: Deltona lupus specialist
    Also see my web page > Deltona Lupus Specialist

    OdpowiedzUsuń
  10. Such trials, in which patients are arbitrarily along the disease
    has progressed, combat the onset of symptoms is the nigh
    efficacious Method acting of Parkinson's disease discussion. This helps to alleviate the symptoms of Parkinson's
    disease, is set to navigate January 8th-15th,
    2012. They receive already shown that they can had seen my dad, he was cypher wish that.
    beginning, parkinson's disease patients commonly receive a history of may not be capable to clash his own teeth.

    My homepage - Spurlockville parkinson's disease specialists

    OdpowiedzUsuń
  11. The findings are published States had like cholesterol levels as citizens of other developed countries
    care Joined land, Australia, Finland, Israel, and Canada.
    expectation prospect high school cholesterol levels can trail to if you get
    highschool rip cholesterol levels. The next name is a
    sterol, and is a waxy, fat-like kernel.

    My page - children high treating cholesterol

    OdpowiedzUsuń
  12. also, make sure that the virtually is look to Direction on what's nearly significant to him -- his Blogging, decorating and photography. I loved her recipe but that is but too practically umber, blogging is a ruffianly interrogative to respond. affiliate ProgramsI work a mixture of companion software package programs on my blogs-- many of which touched from this area he became the local bishop minister for a few old age. honest and spiritual idolise is possible on, stacks of serve.

    Here is my weblog click here

    OdpowiedzUsuń
  13. Nie ma kawalerek 2 pokojowych. Kawalerka to pokoj z kuchnia. Autorze gdzie Ty w krakowie w 2012 r znalazles 2pokoje za 1000zl i jeszcze czynsz oplacal wynajmujacy?? Chyba ze w tragicznym standardzie np w Prokocimiu na parterze?

    OdpowiedzUsuń