poniedziałek, 30 stycznia 2012

Nie kupuj mieszkania! Cz II.

Poprzedni wpis cieszy się dużym zainteresowaniem. Pora więc postawić kropkę nad i.



Od tamtego czasu pojawiło się kilka pytań, a także pomysłów.

Przejdę od razu do najważniejszego. Załóżmy wzrost cen mieszkań jak i pensji oraz inflacji na tym samym poziomie(czyli brak wzrostu cen). Dodatkowo lokaty pozwalają nam pobić inflację o 2%(choć chcąc być precyzyjnym należałoby napisać 2 punkty procentowe). Nasza rodzinka jest w stanie wziąć pożyczkę na 300 tys. i płacić miesięcznie w okolicach 1,9 tys zł z tego tytułu. Oczywiście dochodzą do tego opłaty i czynsz, powiedzmy 400 zł. W ramach alternatywy zaproponujmy wynajem mieszkania za 1,1 tys(w tym czynsz, opłaty w obu przypadkach pomijam). Jak łatwo zauważyć daje to różnicę 1,2 tys zł miesięcznie, 14,400 zł rocznie. Wiecie po jakim czasie odkładając te pieniądze uzbieramy te 300 tys na mieszkanie? Oczywiście nie trzeba czekać 25 lat, czy też 30... Już po 17 latach(prawie o połowę krócej od drugiego okresu spłacania!). Wiadomo oczywiście, że raty można spłacić wcześniej(w zależności od umowy zyskamy na tym lub nie). Tutaj każda dodatkowa zaoszczędzona złotówka może ten okres skrócić.

Tak ale...

Właśnie jest pewne ale, jeśli chodzi o zalety i wady własnego mieszkania o tym pisałem ostatnio tutaj. W tym przypadku jest dodatkowe ryzyko, a mianowicie wzrost cen mieszkań. Założyłem jego brak(czyli poziom inflacji). Jednak jest to branża która ma swoje wzloty i upadki, obecnie przeżywa upadek - jeśli chodzi o ceny. Nie można jednak zakładać co będzie się działo za 17 lat. Teoretycznie powinno być lepiej, ponieważ jest co raz mniej Polaków! Mieszkania się budują, a nas ubywa, martwić mogą jedynie wzrosty cen gruntów. Może zatem warto dziś kupić działkę, a budować się za 10-15 lat? Jeśli stać się na to by odkładać 1,2 tys zł miesięcznie to może być dobry pomysł - wg tych wyliczeń na pewno lepszy od pożyczki. Jest także dodatkowa zaleta, nie biorąc kredytu, nie ma ryzyka problemów z jego spłatą, co na pewno podziała na wyobraźnię wielu czytelników, którzy zapewne osłuchali się już niejednokrotnie o problemach tzw. "frankowców"

Nic nowego

Faktycznie, nie odkryłem tutaj niczego nowego. Wszyscy i wszędzie mówią o tym, że nie warto brać pożyczek, kredytów, nawet hipotecznych! Nieco lepiej wypadną osoby korzystające z Rodziny Na Swoim. Jednak około 50 tys zł oszczędności - gdy za pożyczone 300 tys oddamy blisko 600 tys to inna bajka, niż gdyby te 50 tys po prostu nam dopłacono do zakupu bez potrzeby brania pożyczki.

Jeszcze jedna sprawa związana z mieszkaniami.

W temacie o rentierach, padło pytanie o wynajmowanie mieszkań. Czy to się opłaca bardziej od lokat. W ubiegłym roku zwrot z takiej inwestycji to około 5%, mniej niż lokaty. Jednak nie jest tak zawsze. Za ten 1 mln zł z tematu kupimy 3 mieszkania po 300 tys zł, obecnie najbardziej poszukiwane 2-pokojowe kawalerki. Za pozostałe 100 tys powinno się udać je umeblować w stopniu pozwalającym na łatwe wynajęcie. Ja przyjmowałem odstępne około 600 zł, tutaj może się udać nawet na poziomie 700-800 zł. Problem pojawia się gdy w ciągu roku przyjdzie nam z dwa razy zmieniać najemców. Każdy miesiąc przestoju to 10% mniejszy zysk. Do tego konkurencja na rynku wzrasta, co raz więcej osób traktuje wynajmowanie mieszkań jak sposób na zarobek. Oczywistym jest spadek cen przy wzroście konkurencji, nawet w dużych miastach. Także wynajmowanie mieszkań, może dać zarobić lepiej od lokaty, choć nie musi. Tutaj jednak nasze zyski zależą od czegoś innego niż tylko inflacja.

22 komentarze:

  1. Pytanie czy można słuchać rad kogoś kto sepleni pisząc "tyś" ? ;)

    OdpowiedzUsuń
  2. No i to się nazywa konstruktywna krytyka ;p szkoda, że tak późno :) Wiesz ile mam do poprawy :? ;p Mam nadzieję, że jednak prócz moich niedoskonałości piśmienniczych reszta była ok :)

    OdpowiedzUsuń
  3. Sam się kiedyś zastanawiałem nad takim wpisem, no ale jak już to wszystko poczytałem u Ciebie to ochota mi przeszła :D No ale może kiedyś napiszę obliczenia jakby to wyglądało z mojej perspektywy i w moim miejscu zamieszkania.
    Takie pytanko mam małe, bo oboje mamy blogi od listopada, co prawa różnią się nieznacznie ilością wpisów :D ale mógłbyś napisać ile miałeś wyświetleń bloga w poszczególnych miesiącach?

    OdpowiedzUsuń
  4. Hm... Nie, no nie powiem, dobrze kombinujesz Sebastian :) Zgadzam się z Tobą w zupełności :) Jeszcze całkiem niedawno wszyscy namawiali mnie do wzięcia kredytu, a dziś jakoś przycichli. Jak się ma dzieci, to nad kredytem można się zastanowić, bo częste przeprowadzki z dziećmi nie należą do rzeczy łatwych, ani przyjemnych. Natomiast zadłużanie się przez singli nie ma większego sensu. Chyba, że w perspektywie strachu przed tym "Gdzie ja się podzieję na starość?"

    OdpowiedzUsuń
  5. @Xamirks, zamieszczę te dane w zestawieniu miesiąca, które będzie miało miejsce na dniach.
    @Lesofi dziś już miałem ochotę coś o tym napisać, może nie konkretnie o singlach ale jednak, strachu który może nas zaskoczyć. Jednak to już jutro :) Więc nie ma co się wyrywać.

    Po prawdzie, powiem wam, że te dwa wpisy są po części inspirowane moją sytuacją, "wynajmuję" obecnie mieszkanie za grosze - raczej go pilnuję dla rodziny. Koszta takie jak sam czynsz. Myślałem dotychczas o czymś swoim za kredyt, jednak raz dwa kalkulator i mi się odechciewa...

    OdpowiedzUsuń
  6. Witam
    "Oczywiście dochodzą do tego opłaty i czynsz, powiedzmy 400 zł." Po pierwsze, jeżeli mieszkanie jest nasze to już nie jest to czynsz, a ewentualnie jakaś opłata eksploatacyjna. Po drugie skąd kwota 400zł? Czy to nie za dużo?
    Po 3 czy dane są porównywalne? Skąd brałeś te liczby? Czy za 1,1 tys. wynajmiesz mieszkanie warte 300 tys. zł?
    Po 4 co w przypadku, gdy koszty wynajmu są równe kwocie raty? Odkładamy taką samą ilość pieniędzy co miesiąc, ale spłata raty w przeciwieństwie do czynszu nie jest tracona w całości.
    Wydaje mi się, że odpowiedź na to pytanie nie jest tak oczywista, a różnice aż tak widoczne. Trzeba przysiąść samemu przy kompie, zrobić symulację w excelu i realnie ocenić co się opłaca ekonomicznie, a dodatkowo rozważyć plusy i minusy, których wycenić się nie da.
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  7. Jak najbardziej się z Tobą zgadzam. To są dane, które odpowiadają mojej wiedzy na ten temat. Sam od kilku lat wynajmuję mieszkanie, w ten czy inny sposób, kilku znajomych również. Jest to jednak symulacja dla Krakowa, w innych miastach nie potrzeba 300 tys zł. Opłaty dla spółdzielni to dla mnie czynsz, skąd 400 zł? Obecnie płacę około 550 zł za około 90m2. Tutaj kwota jest uzależniona od dzielnicy, standardu itp. Oczywiście dane tutaj przedstawione raczej nie oddają idealnie sytuacji, jednak ich zadaniem było raczej wskazanie potrzeby analizy, niż udzielenie odpowiedzi co jest lepsze.
    Czy za 1.1 tys zł wynajmę mieszkanie o wartości 300 tys zł, to średnie pytanie, za 300 tys zł można kupić mieszkanie które będzie wymagać kolejnych 100 tys zł aby w nim zamieszkać. Oczywiście wszystko nowe jest lepsze od używanego, jednak nowe auto wyjeżdżając przez bramę fabryki trafi z 30% wartości?

    Mieszkanie to wiele aspektów, a im więcej informacji tym chyba lepiej. Jednak nie twierdzę by moje wpisy były odpowiedzią na ten problem, ba! Śmiem twierdzić, że dla każdego z nas odpowiedź może być inna :)

    OdpowiedzUsuń
  8. Jeśli rozważamy dochód pasywny z mieszkań pod wynajem może nie powinniśmy porównywać go do lokat? W przypadku wynajmowania lokali, ilość wymaganej pracy i czasu jest nieporównywalna (dochód pasywny?). Zatem musimy oczekiwać zdecydowanie wyższej stopy zwrotu niż z lokat. Dla mnie inwestycja taka powinna przebić o 1-2% stopę zwrotu z dojrzałego indeksu (~3% ponad inflację). Przecież dużo łatwiej kupić zwykłego ETFa (W20L – dywidenda w 2011 wyniosła ponad 5%!).

    A tak nawiasem to z ostatniego posta u APPego o IKE trafiłem na ciekawy wpis:
    http://appfunds.blogspot.com/2009/02/emerytura-2365-z.html
    Czytając te komentarze i sam wpis, nie wiem czy się śmiać czy płakać. Liczyć nie potrafią czy co (?). Wygląda na to, że gdybym chciał ruszyć z blogiem, to najlepiej stosować stare sprawdzone metody – wszędzie biją, kradną, oszukują.

    OdpowiedzUsuń
  9. Iwi, ten wpis o zwrocie z wynajętych mieszkań trafił tu lekko przez pomyłkę :) To była odpowiedź do komentarza we wpisie o rentierach, http://swiadomiej.blogspot.com/2012/01/1-mln-z-byc-rentierem-bezcenne.html Anonimowy pytał o coś, na co mój komentarz mógłby być po części odpowiedzią(co nieco było jeszcze we wpisie). Konkretna odpowiedź się nie pojawiła, bo miałem problem ze zrozumieniem pytania :)

    Przeczytałem wpis i przejrzałem komentarze. Tak bardzo dobrze mają się wpisy o kradzieży :) Mój wpis "Czy pierwszy milion trzeba ukraść" http://swiadomiej.blogspot.com/2011/11/czy-pierwszy-milion-trzeba-ukrasc.html ma blisko 500 wizyt, ani jeden inny wpis nie przebił 200 :)

    OdpowiedzUsuń
  10. Mam kolegę, który robi coś takiego:
    1. Zbiera ok. 30% kasy niezbędnych dla uzyskania sensownych warunków kredytowych przy zakupie mieszkania.
    2. Na resztę (70%) bierze kredyt i kupuje za to mieszkanie.
    3. Wpuszcza najemców i ustala ratę wg prostej kalkulacji: czynsz = koszty eksploatacyjne + rata kredytowa.

    De facto na tym ... NIE ZARABIA. ALE! Po 8-10 latach lokal ma spłacony przez najemców! Znam go dobrze i wiem, że nie buja, bo kupił w ten sposób 5 mieszkań. Oczywiście b. rozsądnie je dobierał (lokalizacją jest tu podstawowym czynnikiem) i wie jak poprowadzić ten interes, by do niego nie dokładać. Pierwsze kroki w tym kierunku poczynił 15 lat temu (kupując pierwsze mieszkanie dla siebie - oczywiście na kredyt, bo wówczas kasą nie śmierdział). Teraz pierwsze 2 lokale ma spłacone na czysto i użył ich jako dodatkowe zabezpieczenie hipoteczne przy zakupie kolejnych mieszkań. Jednym słowem - PERPETUM MOBILE!

    Wobec powyższego - mam pytanie do wypowiadających się wyżej, którzy twierdzą, że są to niskie zyski itd. itp.: CZY WARTO za 30% wartości wejść w interes, w którym docelowo (po 8-10 latach) nabędziesz 100% udziału w nieruchomości? Z jednej strony: 30% w stosunku do 100% - to nie 70% różnicy, lecz ... ponad dwukrotny zysk (czyli > 200%). To jest raz. A dwa - ceny nieruchomości (zwłaszcza w dobrych lokalizacjach) zawsze będą rosły, zatem problem z czynnikiem inflacyjnym mamy albo zamrożony, albo wręcz zostawiamy go daleko w tyle, jeżeli spojrzymy na perspektywę zakupu mieszkania w roku 2000 (po ok. 2 tys. PLN), a obecnej jego cenie na poziomie 6.000 PLN.

    Zatem osobiście uważam, że inwestycja w nieruchomość - to ZAWSZE JEST PEWNY i BARDZO WYMIERNY ZYSK!

    OdpowiedzUsuń
  11. Niestety nie zawsze. Co ważniejsze nie wszędzie i nie dla każdego. Wszystko zależy od relacji w jakich spłacamy raty do tego ile zapłacą najemcy,a spłata nawet jedynie 70% za mieszkanie wartości 300 tys(czyli 210 tys) to nie takie hop siup na 8-10 lat.

    OdpowiedzUsuń
  12. Złota zasada nieruchomości: LOKALIZACJA ZAWSZE SIĘ OBRONI.

    Z osobistych obserwacji wiem, że to sprawdza się w 100%. Trzeba tylko SZERZEJ MYŚLEĆ, innymi słowy - PERSPEKTYWICZNIE. :)

    Jak napisałem wyżej (2 tys/m2 a 6 tys/m2) - 10 lat - 400% zysku. Łopatologicznie licząc: 40% na rok. Jaka lokata da tyle? Jak to może się "nie opłacać"? No chyba, że za zysk uważasz nie mniej niż 100% rocznie. :D

    OdpowiedzUsuń
  13. :) 10 lat i 400% zysku to rocznie 14.87%.

    Wartość lokalizacji z reguły rośnie – zgoda. Ale wartość lokalu spada.

    Problem w tym, że operujesz na danych historycznych. Te wyliczenia które podajesz dziś już nie istnieją – tego nie ma. Do określania opłacalności inwestycji w nieruchomość stosuje się metody DCF – to jest zasada.

    Poza tym jest to dość ryzykowna inwestycja na lewarze. Kupując mieszkanie za 100 000 PLN z wkładem własnym 20 000 PLN nasze aktywa wynoszą 20 000 PLN, a nie 100 000 PLN. Spadek ceny mieszkania o 20% powoduje, że tracimy 100% (w rzeczywistości bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia o wiele wcześniej).

    Ryzyko:
    Kupno mieszkania na kredyt = kupno akcji zagotówkę.

    OdpowiedzUsuń
  14. OKi, w pewnym sensie się zgodzę z tezą, iż "10 lat i 400% zysku to rocznie 14.87%".

    Ale o dziwo, jakkolwiek bym nie zapytał doradcę (nie wiem jak mądrego), bądź przekopał cały Internet - NIE ZNAJDĘ SPOSOBU na PEWNE 14,87% w skali roku przez 10 lat. NIKT nie jest w stanie zaproponować mi MARNYCH 10% ZAGWARANTOWANEGO ZYSKU. Nie mówię już o tym, że w czasach obecnej zawieruchy finansowej - niekiedy szczęściarzami mogą czuć się ci, który mieli przynajmniej "ochronę kapitału".

    A może jesteś w stanie zaproponować równie pewny sposób sposób na zarobek, skoro moje wyliczenia są (ujmę to tak) mało wiarygodne, bo ... "bazują na danych historycznych". Powiem tak, że propozycja moja bazuje na mechanizmie, który został zrealizowany, jak również funkcjonuje dalej.

    Teza "Wartość lokalizacji z reguły rośnie – zgoda. Ale wartość lokalu spada." ZUPEŁNIE MNIE ROZBROIŁA. :DDDDD Od wieli lat obserwuję rynek nieruchomości i śmiem stwierdzić, że NAJWIĘKSZY stosunek wartości pierwotnej do aktualnej odnoszą właśnie mieszkania 7-15 letnie. Zwykle są to lokale budowane na przełomie wieku, względnie w nowej technologii, wg względnie rozsądnych przepisów. Mało tego, są to budynku otoczone dość rozwiniętą infrastrukturą. Mają za sobą choroby wieku dziecięcego w postaci zbyt szybkiego wznoszenia kondygnacji, przez co osiadanie gruntu (trwające czasami kilka lat) już im nie grozi. I TAKIE mieszkania mają popyt! Wielką płytę kupują ludziska postawieni pod ścianą, zmuszeni życie "do pójścia na swoje", którzy albo są na dorobku, albo nie są zaradni życiowo. Mieszkam na osiedlu, które zostało wzniesione w 2000 roku. W dobrej dzielnicy dużego miasta. Ogrodzone, z garażami w podziemiu i dość sympatycznie zagospodarowaną infrastrukturą terenu (plac zabaw, trawniki). Średni czas finalizacji transakcji sprzedaży lokum w tej lokalizacji rzadko kiedy trwa dłużej, aniżeli 2 miesiące. W zeszłym roku sąsiad sprzedał 63 m2 z garażem 16 m2 za 500 tys., drugi - 64 m2 (bez garażu) za 550 tys. Lokale poszły "jak ciepłe bułki". Kupujący przychodzili z walizkami pieniędzy (dosłownie), wpłacając na przysłowiowy "dzień dobry" 200-250 tys., prosząc się o umowę przedwstępną. Nawiasem powiem - koszt m2 na etapie budowy tych lokali (rozliczenie w 2000 roku) - oscylował w granicach 2-2,3 tys./m2. Iwi, jaki osiągnięto procent zwrotu z inwestycji? ;)

    OdpowiedzUsuń
  15. Cd ... Odnośnie "spadku" (100 tys., 20%).

    O ile podchodzisz do sprawy - kupić byle mieszkanie, byle gdzie - jednym słowem TYLKO wydać 100 tys. - to nie zdziw się, że spotkasz się z sytuacją (nazwijmy to) "spadkową". Lokum w ścisłym centrum miasta bądź w pobliżu ośrodków akademickich - to zarówno duża pewność z wynajmu, jak również bezproblemowe zbycie takiego lokalu. Bo jeżeli z jakichś względów samemu nie chce się wynajmować, to znajdą się inni, którzy potraktują zakup mieszkania w dobrej lokalizacji inwestycyjnie, płacąc dobrą cenę bez większych ogródek. Sam znam ludzi, którzy właśnie polują na takie okazje lokalowe.

    OdpowiedzUsuń
  16. I na koniec. Bo rozbawiłeś mnie kolejnym fajnych stwierdzeniem: "Te wyliczenia które podajesz dziś już nie istnieją – tego nie ma."

    Pisałem już wcześniej o przykładzie znajomego, który średnio co 3 lata kupuje nowy lokum (aktualnie ma ich 5 albo 6). Pierwsze dwa ma już spłacone, bo 15 lat temu kupował mieszkania po 1,6 tys/m2. Czynsz w kolejnej mieszkaniach ustala na poziomie "samoopłacalności", tj. tyle ile dostanie z wynajmu - idzie mu na pokrycie raty i kosztów eksploatacyjnych. Powiadasz o spadku wartości itp. Powiedz w takim razie - co się dzieje z pieniędzmi, które zamiast zainwestowania w nieruchomość - wpłaciłeś w ryzykowne papiery, kuszony stosunkowo wielkimi zyskami (np. 15%) i nawet jeśli Ci się poszczęściło i po kilku latach (zwłaszcza takich, jakie zdarzyły się ostatnio) jednak wyszedłeś obronną ręką - z zerowym zyskiem, to ... co z inflacją? Chyba nie powiesz, że zjawisko owe nie miało przełożenie na realną wartość tychże funduszy.

    Z nieruchomości przynajmniej masz COŚ! Mowisz - spadek 20%, a ja mogę rzecz kontrofertę - wzrost 30%. Jeżeli nie zależy na szybkiej sprzedaży - wystarczy przeczekać, a zawsze sprzeda się mieszkanie z zyskiem.

    Reasumując, wyłożyłem tutaj swoją propozycję, dot. (wg mojej osobistej opinii) PEWNEGO sposobu zarobienia/pomnożenia pieniędzy. Mam nadzieję, iż mądrzy ludzie skorzystają. Zaś ci, którzy we wszystkim widzą tylko same problemy, zapewne pozostaną przy swoim zdaniu. Ale cóż - NIC NA SIŁĘ!

    Jak mówi jeden mój przedsiębiorczy kolega: Chcący - szukają sposobności, niechcący - powodów. :)

    OdpowiedzUsuń
  17. Oczywiście każdy robi to co chce, ważne jednak by robić to na czym się znamy.

    Z mojej perspektywy jednak wynajmowanie mieszkań to nic pewnego. Nie mam w tej materii własnych doświadczeń, jedynie dwa znajomych. Koleżanka ma mieszkanie od rodziny, postanowiła je wyremontować i wynajmować. Zawaliła lokalizacja, mieszkanie dostała a nie wybrała, teraz ma problem by w ciągu roku nie dokładać do interesu(czynsz).

    Kolega zaś kupił kamienicę, odremontował i zaczął wynajmować. Jedni zapłacili pierwszy czynsz, a teraz mam problem jak ich wyeksmitować(takie prawo), inni zapłacili ale po pierwszej imprezie wypowiedział im umowę(2 miesiące w sumie wyszedł na zero, nie chciał się procesować). Z innymi mieszkaniami miał lepiej ale jednak wstępne wyliczenia a rzeczywistość się rozjechały ostro. Nie podał kwot, ale to raczej nie oznacza niczego dobrego.

    Czy jednak da się na tym zarobić? Na pewno, inaczej by się tym nikt nie zajmował, kwestia tego czy danej osobie się uda. To jak z pożyczkami na kokosie, jedni pożyczają i mają ponad 95% spłat inni już nie pożyczają.

    OdpowiedzUsuń
  18. Przecież nie pokryjesz raty kredytu i kosztów eksploatacyjnych zyskiem z najmu (GUS 5.5%, RRSO w najlepszym wypadku 6.5%). Szczególnie dla proporcji 30/70 nie ma na to szans. Zwiększając wkład własny zmniejszysz lewar – rentowność inwestycji spadanie. Podobnie spadnie ona jeśli wydłużysz okres kredytowania. Cena mieszkań spada nawet wtedy, gdy nie rośnie ona realnie razem z inflacją – w 2011 realny spadek cen mieszkań wyniósł ponad 9% (GUS). Ponadto dla takiej inwestycji można stracić ponad 100% włożonego kapitału – to dużo gorsza sytuacja od bankructwa spółki giełdowej.

    „Kup mieszkanie na kredyt, a spłacisz je z wynajmu” – nic w tym oryginalnego, słyszałem to od każdej pierwszej-lepszej osoby.

    Ja nic nie poradzę, że nie rozumiesz.

    OdpowiedzUsuń
  19. A może i dobrze, że zniechęcasz innych. Będzie mniejsza konkurencja. :))))

    To jak z kolegą z pracy, który uważał, że Karty Kredytowe - to zło i zadłużenie. Ja zaś - wyciskam je (mam srednio 3-5 plastików) jak cytrynę, korzystając z 52-54 dni darmowych środków do dyspozycji, casheback'u (1-5%) bądź transferów środków z KK na wysoko oprocentowane lokaty dzienne. :D trochę gimnastyki i kilka setek miesięcznie w portfelu. Oczywiści oficjalny komunikat banku głosi, iż RRSO - to nie mniej jak 20-30%. Tyle, że w teorii. A płacą - frajerzy. Ja zaś - zarabiam na mechanizmie, który jest wymyślony po to, by doić mnie.

    Ale cóż, chcący szuka sposobności ... Niechcący operują "oficjalnymi danymi" ... :D

    Diabeł tkwi w szczegółach, ale ... dla teoretyków dane GUSu - to święty wyznacznik. Niech będzie. Aktualnie mam kredyt hipoteczny na >300 tys., którego realną ratę płacę na poziomie 900 PLN/mies. Możesz dalej wierzyć, że nie da się zminimalizować kredytu poniżej 6,5%. A co powiedz na moje ... 2,07%. RRSO! Trudno uwierzyć, ale fakt. O faktycznym zarobku na wynajmie nie będę mówił, by po prostu ... "nie zabić".

    SP: Spadek cen mieszkań. 9%. Ale DO CZEGO? Do uprzedniego wzrostu. A jak po spadku przychodzi kolejny wzrost - jaki wówczas mamy lewar?

    Cena mieszkania spada. Heh ... szkoda, że nikt nie chce sprzedać ich za 20-30% wartości (wszak tyle powinno kosztować lokum po 10 latach "spadków"). :D

    OdpowiedzUsuń
  20. „Możesz dalej wierzyć, że nie da się zminimalizować kredytu poniżej 6,5%. A co powiedz na moje ... 2,07%. RRSO!”

    Odp: W takim razie możesz się podzielić informacją jak wziąć kredyt na >300 tyś. pln i płacić 900 pln miesięcznie raty. Ponadto na 2% RRSO. Pomijając oczywiście kredyt w walucie, bo koszt ryzyka jest tu mniej więcej taki jak różnica kosztów takich kredytów (złotowy i walutowy).

    „A jak po spadku przychodzi kolejny wzrost - jaki wówczas mamy lewar?”

    Odp: Lewar zależy od kwoty kredytu, a nie od zmiany cen mieszkań w trakcie okresu kredytowania.

    „Spadek cen mieszkań. 9%. Ale DO CZEGO? Do uprzedniego wzrostu.”

    Odp: Jeśli ktoś kupił mieszkanie np. w 2011r. to nie miał wzrostu.

    „Cena mieszkania spada. Heh ... szkoda, że nikt nie chce sprzedać ich za 20-30% wartości (wszak tyle powinno kosztować lokum po 10 latach "spadków"). :D”

    Odp: „Cena mieszkań spada nawet wtedy, gdy nie rośnie ona realnie razem z inflacją – w 2011 realny spadek cen mieszkań wyniósł ponad 9% (GUS).” Tu nałożyły się deflacja cen mieszkań oraz inflacja CPI. Ale nie zawsze musi tak być. Po 10 latach cena mieszkania może wzrosnąć np. ze 100 000 pln do 120 000 pln, ale ze względu na inflację, realnie stracisz.

    OdpowiedzUsuń
  21. Jak wziąć kredyt? Wystarczy być na bieżąco z ofertą banków i oczywiście wiedzieć czego się chce. Do tego zmienić mentalność z petenckiej na "Pana sytuacji". Wychodzę z założenia, że to ja przyszedłem do banku, by zrobić deal, i to drugiej stronie powinno zależeć na kliencie. Przy takiej postawie da się osiągnąć wymierne wyniki (przedstawione w mojej poprzedniej wypowiedzi). Co do "podzielenia się" - na jednym z forów (należących do osoby, którą na tym blogu czasami widuję) opisałem ten mechanizm. Punkt po punkcie, cyfra po cyfrze, procent po procencie. Chcący - znajdzie sposobność (i ów blog) ... ;)

    "...Pomijając oczywiście kredyt w walucie ..." Oczywiście pomijając. Kredyt mam w PLN. Koszt ryzyka w mi nie grozi. No chyba, że w 2015 przyjmą EUR. :)

    "Lewar zależy od kwoty kredytu, a nie od zmiany cen mieszkań w trakcie okresu kredytowania." Sam sobie przeczysz. Raz mówisz (jak wyżej), innym razem - "Poza tym jest to dość ryzykowna inwestycja na lewarze. Kupując mieszkanie za 100 000 PLN z wkładem własnym 20 000 PLN nasze aktywa wynoszą 20 000 PLN, a nie 100 000 PLN. Spadek ceny mieszkania o 20% powoduje, że tracimy 100% (w rzeczywistości bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia o wiele wcześniej)." To jak w końcu jest? Loop back.

    "Jeśli ktoś kupił mieszkanie np. w 2011r. to nie miał wzrostu." Trudno mówić o zysku z tego rodzaju inwestycji po kilku miesiącach. Kupiłem M3 w wyśmienitej lokalizacji za ok. 6.300/m2 w połowie roku. Nie zamierzam sprzedawać wcześniej, aniżeli mi go najemcy spłacą (8-10 lat). A może dzieciom zostawię. Wszak 10 lat - to dość daleka perspektywa. Wiem jedno - na nieruchomości nie stracę, bo nawet teraz z samego najmu zostaje spora "górka". W dalszym ciągu w tym rejonie mieszkania "chodzą" w przedziale 6-7 tys. (akurat dziś z ciekawości przeglądałem oferty BN). Bliskość centrum, pod bokiem - komunikacja we wszystkie kierunki, sklepy, stacje benzynowe, a nawet ponad 100-letni parki w paruset metrach. Nie mam obawy o tę inwestycję. Dookoła nie ma wolnych działek, więc nie "wkleją" mi wieżowca przed oknami.

    "Po 10 latach cena mieszkania może wzrosnąć np. ze 100 000 pln do 120 000 pln, ale ze względu na inflację, realnie stracisz." Na jakich danych bazujesz? Z historycznymi - już przerabialiśmy. Im nie ufasz. Czyżby GUS już zaczął wystawiać prognozy? :DDD

    OdpowiedzUsuń
  22. No mógłbyś podać link.

    Nie przeczę sobie – wielkość dźwigni ustalasz zaciągając kwotę kredytu – ile wygrasz/przegrasz to już zależy od zmian ceny.

    Skoro Twoje mieszkanie spłaca się z najmu to gratuluję. Nawet jeśli cena po 10 latach się nie zmieni to i tak jest to dobry interes. Ale wątpię żeby dużo osób miało tyle szczęścia. W Łodzi zyski z najmu pokrywają średnio 30 – 50% raty kredytu.

    Nie bazuję na żadnych danych – w przykładzie chodziło tylko o pokazanie, że wartość mieszkania spada nawet wtedy, gdy cena nie rośnie odpowiednio szybko, i nie musi być to wcale 20 czy 30% wartości pierwotnej mieszkania po 10 latach. Może to być 120% wartości pierwotnej. I jest to strata. No chyba, że mowa o kredycie, wtedy 20% to 100% – ale jak już mówiłem to działa w obie strony.

    OdpowiedzUsuń