wtorek, 22 lipca 2014

Zakup mieszkania, drobne przemyślenia cz II - wybór mieszkania


Miało być A, znalazło się B, skończyło się na C :)



Plany co do mieszkania to jedno, rzeczywistość to drugie

Plany były proste, mieszkanie 35-45m2, rynek pierwotny lub wtórny w dobrym stanie i dość nowe. Bardzo ważna była lokalizacja, nie tyle pod rynkiem w Krakowie, ale dobrze skomunikowane, nie parter, nie ostatnie piętro. Osiedle przyjemne do życia i w miarę możliwości nie blok 10piętrowy. Realia okazują się nieco inne - specyfika rynku. W Krakowie w miarę młode mieszkanie w dobrym stanie kosztuje sporo więcej niż podobne stojące obok od dewelopera. Przez sporo mam tu na myśli 10%+ - a to wartość, którą przyjmuje się za koszt urządzenia nowego mieszkania.
Rynek wtórny dość szybko odpadł - po części też ze względu na dopłatę z MDM jak i dodatkowe podatki i koszty przy zakupie z rynku wtórnego (podatek od CC - 2% wartości, często marża pośrednika 1-6%).

Decyzja - rynek pierwotny

Tak więc oto został rynek pierwotny. Tutaj jednak problemem był inny aspekt planu - czyli jak najszybsza wyprowadzka. Innymi słowy szukaliśmy mieszkania oddanego do użytku lub lada dzień oddawanego. Jeździliśmy sporo, jak nie za daleko, to blisko kominów lub coś innego - w końcu coś musi być nie tak jeśli deweloper od roku ma problem ze sprzedażą gotowych mieszkań - prawda? Jak np. niedawne zalanie kilku bloków na Złocieniu - ponoć pękł wał przy jakimś strumieniu do którego spłynęła woda podczas ulewy z obwodnicy. Jak się okazuje sporo mieszkań w KRK w MDM znajduje się na terenach zagrożonych jak nie powodzią to podtopieniem. Jednak jak się okazało, najtrudniej było znaleźć mieszkanie 35-45m2. Nieliczne które spełniały ten warunek były "błędami" "resztkami" "odpadami" z inwestycji - np mieszkanie na parterze na rogu bloku gdzie pod oknami idą główne chodniki... piękny widok z sypialni :)

Ostatecznie

Skończyło się na rewizji planów. Z dwóch pokoi zrobiło się 3, z 45m2 58. Nadal znajduje się to w zakresie cen która nas interesowała, po prostu nie będzie to jak w założeniu mieszkanie przejściowe - inwestycja pod przyszły wynajem - a coś bardziej docelowego. Wolałbym coś co szybko spłacę na wypadek zmiany miasta, pracy, czy innych ważnych rzeczy(urodziny trojaczków ;). Nie udało się, więc w życie wszedł plan B :) Mieszkanie znajduje się na 1 piętrze 2 piętrowego kameralnego bloku (15 mieszkań w sumie). Do mieszkania w cenie była komórka lokatorska ~3,5m2, kupiliśmy tez miejsce postojowe. Nie jest idealnie w salonie balkon jest od strony ulicy - dość głośno, ponoć jednak postanie zielony ekran akustyczny. Wiele instalacji jest w mieszkaniu do przerobienia, jakaś ścianka do przesunięcia itp. Ale to raczej norma. Od mieszkania mamy 1minutę do przystanku tramwajowego(2 linie), oraz autobusowego(3 linie). Pięć minut od przystanku autobusów nocnych, pod nosem sklepy jak i zieleń(jakiś tam park krajobrazowy :). Na plus inwestycji można zaliczyć praktycznie wyprzedanie wszystkich mieszkań chwilę po oddaniu budynku(większość przed).

Jak szukałem

Wszystko odbyło się za pomocą serwisów internetowych, najprzyjemniej korzystało mi się z http://rynekpierwotny.pl/ inne serwisy też nie są złe, ten jednak okazał się najwygodniejszy - zdecydowanie lepszy od pozostałych. Oczywiście jest masa błędów w ofertach zamieszczonych w internecie, oferty są nieaktualne, ceny przekłamane, lokalizacje naciągane. Najgorsze jest jednak gdy deweloper nie odpisuje na nasze zapytania :/ Jednak w większości przypadków nie było problemu. Daje się wyraźnie zauważyć lepsze podejście do klienta gdy dochodzi do spotkania twarzą w twarz. Gdy zaś już znaleźliśmy to nasze mieszkanie, pogrzebałem jedynie w planie zagospodarowania przestrzennego - teren przeznaczony pod zabudowę niską/jednorodzinną. Teren jest raczej na lekkiej górce - co ja co ale nawet oberwanie chmury nic nam nie zrobi :) Sam deweloper - osoba prywatna, działa od ponad 20 lat - to już samo w sobie o czymś świadczy.

8 komentarzy:

  1. Dobrze zrobiłeś. Moje gratulacje.

    Za dwa lata 45 metrów zrobiłoby się za ciasne. Timing na kupowanie chyba też jest dobry. Wynajmując mieszkanie zyskujesz mniej niż spłacając własne (przy obecnych stopach procentowych).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. nie no 2 lata to szybko, ja liczyłem raczej na 5-7 lat :) Ale do tego czasu jeśli noga się nie powinie mieszkanie miałbym już spłacone :) Tak wynajem na wolnym rynku w tej chwili przegrywa z kredytem - przynajmniej wg mnie.

      Usuń
  2. Fajnie że w końcu się udało ja za niedługo będę miał podobny problem bo będę tak jak Ty szukał mieszkania z dziewczyną tylko że w Katowicach.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nic tylko życzyć powodzenia, choć bez bicia przyznaję, że moje nie jest najlepsze, ani najtańsze, ani nie wytargowałem super upustu, to dziś po podpisaniu umowy - gdy już większość spraw jest za mną (a pewnie większość przede mną ;P ) uczucie jest bardzo pozytywne.

      Usuń
    2. Abstrahując od MDM to nie potrafię zrozumieć czemu tak zdecydowana większość osób kupuje na rynku pierwotnym, kiedy wtórny jest tańszy.

      Fakt, ze ciężko jest znaleźć ładne mieszkanie, ale jak już się znajdzie ...

      Usuń
    3. Tanszy gdzie? W Krakowie w zaleznosci od lokalizacji potrafi nawet byc drozszy - to taki absurd, w lokalnej TV widzialem nawet zestawienie w ktorym Kraków pod tym wzgledem ewenementem na skale kraju :) U nas za TBS potrafia spiewac 4,5 tys od metra ...

      Usuń
  3. Świetny wpis. Również uważam, że decyzja z wyborem większego mieszkania była trafiona. Tak jak pisał poprzednik, za dwa lata mieszkanie mogłoby okazać się za małe. Życzę dalszych sukcesów

    OdpowiedzUsuń
  4. Czasem przeglądam ten portal internetowy. Rzeczywiście mona znaleźć coś tam ciekawego :) ale jak na każdym tego typu serwisie zdarzają się przedawnione oferty.

    OdpowiedzUsuń